Sous le cacaoyer, deux propriétaires possibles

Un planteur désigne un arbre qu’il a mis en terre vingt ans plus tôt. Il connaît la variété, la saison où le bas-fond se gorge d’eau, l’endroit où son père avait construit un abri. Pourtant, cette précision ne répond pas à la question que pose désormais le droit ivoirien : à qui appartient le sol ?

Dans la zone cacaoyère de Côte d’Ivoire, cultiver longtemps une parcelle ne signifie pas nécessairement en être le propriétaire coutumier. Des familles détentrices de droits anciens ont confié des terres à des migrants venus d’une autre région ou d’un autre pays. Les arrangements ont pris des formes diverses : prêt, location, partage de récolte, don proclamé devant témoins, vente imparfaite ou formule selon laquelle la terre était accordée tant qu’elle était mise en valeur. Le cacaoyer, culture pérenne, a rendu ces accords presque irréversibles : celui qui plante engage des années de travail avant la première récolte.

La campagne actuelle de certification foncière veut transformer ces relations souvent orales en droits lisibles. Elle peut sécuriser une famille, prévenir une vente multiple et fournir une preuve transmissible. Mais elle peut aussi révéler que celui qui possède les arbres ne possède pas la terre. Le moment où la parcelle reçoit un certificat n’est donc pas une simple formalité technique. C’est celui où plusieurs récits doivent entrer dans une seule procédure.

La « mise en valeur » comme moteur colonial

L’administration coloniale française a voulu faire de la terre un support de production exportable et un objet gouvernable. Elle a tenté de distinguer le domaine de l’État, les propriétés immatriculées et les droits coutumiers, tout en affirmant souvent qu’une occupation insuffisamment visible permettait de considérer certaines terres comme vacantes. La notion de mise en valeur favorisait celui qui transformait la forêt en plantation reconnaissable par l’administration.

Cette logique n’a pas disparu en 1960. La Côte d’Ivoire indépendante a encouragé la migration vers les fronts agricoles du Centre-Ouest et de l’Ouest afin d’accroître le cacao et le café. La phrase attribuée au président Félix Houphouët-Boigny — « la terre appartient à celui qui la met en valeur » — n’avait pas la précision d’un article de loi, mais elle a exprimé une politique. Des cultivateurs baoulé, burkinabè, maliens et d’autres origines ont planté sur des terres négociées avec les communautés d’accueil.

Pour le cédant, l’accord pouvait conserver un lien entre la terre et le lignage. Pour le planteur, le paiement ou la création du verger pouvait valoir transfert durable. Tant que la terre paraissait abondante et que le cacao rapportait, l’ambiguïté restait gérable. Elle devient explosive lorsque les réserves forestières se ferment, que la parcelle passe aux héritiers ou que sa valeur augmente.

Il serait trompeur d’opposer partout un autochtone propriétaire à un migrant occupant. Les situations sont plus complexes : des migrants ont acquis des droits reconnus localement ; des familles d’accueil ont confirmé des dons ; des descendants contestent parfois l’accord de leurs parents ; plusieurs vendeurs ont pu céder la même terre ; des femmes ont cultivé sans être considérées comme détentrices du droit principal. Le problème est moins l’absence totale de règles que la coexistence de règles et de mémoires différentes.

1998, la loi qui veut faire entrer la coutume dans le registre

La loi du 23 décembre 1998 relative au domaine foncier rural entreprend de formaliser cet univers. Elle reconnaît les droits coutumiers, mais organise leur conversion. Le certificat foncier atteste qu’une personne, une famille ou un groupement détient des droits coutumiers sur une parcelle. Il doit ensuite conduire à l’immatriculation et au titre foncier dans le délai prévu par la loi.

La réforme lie aussi la propriété rurale à la nationalité. Seuls l’État, les collectivités publiques et les personnes physiques ivoiriennes peuvent être propriétaires des terres du domaine foncier rural. Un non-Ivoirien peut pourtant demander et obtenir un certificat s’il prouve des droits coutumiers, précise l’Agence foncière rurale. La conversion finale ne lui donne pas pour autant la même capacité de devenir propriétaire : la relation doit être sécurisée par les mécanismes autorisés, notamment un contrat avec le propriétaire du sol.

Cette distinction entre certificat et titre est souvent perdue dans le débat. Le certificat n’est pas encore le titre foncier définitif. Depuis la réforme de 2019, il sert de preuve des droits coutumiers reconnus ; l’AFOR indique qu’il doit être transformé en titre dans les dix ans suivant sa signature. La vente d’une terre coutumière non certifiée est interdite. L’objectif est clair : arrêter les transactions opaques et créer une chaîne documentaire.

Mais la règle produit une course à la preuve. La famille qui obtient le certificat collectif ou individuel devient l’interlocutrice centrale. Les exploitants installés doivent faire reconnaître leur relation avec elle. S’ils confondent culture et propriété, s’ils ne disposent que de témoins décédés, ou si la famille refuse la version ancienne de l’accord, le cacaoyer ne suffit pas.

Une enquête publique au village

Pour délivrer un certificat, l’administration ne se contente pas de regarder une carte. Une enquête officielle identifie la parcelle, les droits allégués et les personnes concernées. Le comité villageois de gestion foncière rurale intervient, des limites sont levées, des procès-verbaux sont établis et le résultat fait l’objet d’une publicité afin que des oppositions puissent être formulées. Après validation, le préfet signe le certificat.

Cette procédure est précieuse lorsqu’elle permet aux voisins, aux héritiers et aux exploitants de parler avant que le document ne soit définitif. Elle devient fragile si l’information circule mal, si une personne vulnérable n’ose pas contredire un notable, si les frais de déplacement ou de bornage excluent certains demandeurs, ou si une limite est négociée sans celui qui travaille la parcelle.

Le certificat peut être collectif. Une famille n’est donc pas obligée de réduire son patrimoine à un seul individu. L’AFOR rappelle également que la loi ne distingue pas femmes et hommes : une femme qui prouve ses droits coutumiers peut demander un certificat. Ici encore, l’égalité juridique rencontre la pratique successorale. Inscrire seulement le représentant familial peut rendre invisibles les autres membres, même lorsque le certificat porte le nom de la famille.

Le dispositif prévoit la contractualisation. Le propriétaire reconnu et l’exploitant non propriétaire peuvent consigner la durée, le loyer, le partage de récolte, les cultures autorisées et la transmission. Ce contrat agraire n’est pas un lot de consolation. Dans un pays où beaucoup de cacao est produit sur la terre d’autrui, il peut empêcher qu’un exploitant soit traité comme un intrus du jour au lendemain.

Soixante mille certificats, et l’immensité qui reste

La formalisation a longtemps avancé beaucoup plus lentement que l’ambition de la loi. La Stratégie nationale et le Programme national de sécurisation foncière rurale 2023-2033, dans leur version publiée en 2025, reconnaissent l’ampleur du chantier. Au 31 mars 2025, le document recense 61 353 certificats fonciers, dont 33 % détenus par des femmes, 5 385 territoires villageois délimités sur 8 631 et 57 819 contrats agraires formalisés.

Ces nombres signalent une accélération, mais ne doivent pas être transformés en pourcentage simple de terres sécurisées : un certificat peut couvrir une surface très variable et être individuel ou collectif. Ils montrent surtout que des dizaines de milliers de relations ont reçu une forme écrite alors qu’une grande partie du domaine rural reste à traiter.

Le programme 2023-2033 veut massifier les opérations, renforcer la gouvernance et intégrer les outils numériques. Il ne s’agit plus d’attendre qu’un particulier finance seul son certificat, mais d’organiser des campagnes systématiques. Cette méthode peut réduire les coûts et traiter ensemble la délimitation villageoise, les parcelles et les contrats. Elle peut aussi accélérer les erreurs si la participation devient une case cochée trop vite.

La stratégie évoque par ailleurs les terres sans maître, notion sensible dans un pays où une jachère ou une forêt secondaire peut appartenir à la rotation d’une famille. Chercher un détenteur absent est légitime ; déclarer trop rapidement son inexistence pourrait réactiver l’ancienne logique des terres prétendument vacantes.

Le planteur ne doit pas disparaître du dossier

Le danger le plus visible serait l’expulsion d’un exploitant après la certification du propriétaire coutumier. Le danger plus discret est un contrat déséquilibré signé sous la menace de perdre immédiatement les arbres. Un cacao planté depuis vingt ans n’est pas mobile : le planteur ne peut pas emporter son investissement pour négocier ailleurs.

Inversement, nier les droits de la famille qui a accueilli le cultivateur reviendrait à transformer tout accord d’usage en aliénation définitive. Certains propriétaires coutumiers ont vu leurs terres changer de mains par des ventes qu’ils contestent, des documents privés ambigus ou des successions mal réglées. La sécurité foncière doit donc protéger les deux côtés de la relation plutôt que désigner un gagnant unique.

Un bon dossier devrait répondre à des questions concrètes. Qui a ouvert la parcelle ? Quel paiement a été fait et devant quels témoins ? Les mots employés signifiaient-ils don, prêt ou partage ? Qui a entretenu les cacaoyers ? Les femmes de la famille cédante ont-elles été consultées ? Les héritiers du planteur sont-ils connus ? Les limites suivent-elles les arbres, un cours d’eau ou un ancien sentier ?

Le contrat peut ensuite répartir les droits sans inventer une égalité fictive. Il peut garantir la durée nécessaire à l’exploitation des arbres, prévoir une indemnisation en cas de reprise, clarifier la succession et interdire une cession sans accord. Encore faut-il que chaque partie comprenne ce qu’elle signe et conserve une copie utilisable.

Le document ne raconte jamais toute la plantation

Le certificat foncier ivoirien porte une promesse raisonnable : rendre opposable un droit qui, sans écrit, risque d’être nié. Le problème commence lorsqu’on lui demande de produire seul la vérité. Un plan localise une limite, pas la dette morale entre une famille d’accueil et un planteur. Un nom désigne un titulaire, pas tous ceux qui ont travaillé. Une signature prouve un consentement formel, pas toujours l’équilibre de la négociation.

La puissance coloniale privilégiait la mise en valeur visible et l’écrit administratif. La Côte d’Ivoire contemporaine ne reproduit pas simplement ce système : elle reconnaît les droits coutumiers et tente de formaliser les contrats qui lient propriétaires et exploitants. Mais elle hérite d’un paysage humain produit par des décennies de migration encouragée et de conventions orales.

Sous le cacaoyer, le sol et l’arbre peuvent donc raconter deux appartenances. La réussite de la réforme ne se mesurera pas seulement au nombre de certificats. Elle se verra à sa capacité de laisser dans le dossier celui qui a planté, celle qui a hérité, la famille qui a accueilli et le voisin qui connaît la limite — avant qu’une seule version ne devienne le titre définitif.

Petit lexique

  • Domaine foncier rural : ensemble des terres rurales régies par la loi ivoirienne de 1998, hors catégories légalement exclues.
  • Certificat foncier : acte attestant des droits coutumiers reconnus sur une parcelle ; il précède normalement l’immatriculation.
  • Titre foncier : preuve définitive de propriété issue de l’immatriculation.
  • Délimitation villageoise : procédure qui fixe le périmètre d’un territoire de village sans attribuer chaque parcelle intérieure.
  • Contrat agraire : accord écrit entre détenteur de la terre et exploitant, précisant les conditions d’utilisation.
  • Mise en valeur : transformation productive d’une terre ; cette notion a historiquement favorisé les cultures visibles et permanentes.

Sources